在全国商品房销售面积同比下滑超11%、房企普遍面临流动性压力的2026年，房产交易平台贝壳交出了一份与地产周期明显背离的半年报。
上半年，贝壳总交易额（GTV）同比微降4.5%至1.65万亿元，营收同比下降12%至434亿元，较上年同期减少59亿元。但在营收缩水的同时，利润却逆势反弹：净利润38.79亿元，同比增长79.4%；经调整净利润47.96亿元，同比增长49.2%。
营收向左，利润向右。这份看似矛盾的成绩单背后，是贝壳以刀刃向内的紧缩换取利润弹性，以及它借二手房首次超越新房的存量转折点，把业务边界重新伸回房地产上游。
01
“收缩式繁荣”，砍掉2.4万人
贝壳利润逆势增长，源于一场全面的降本增效。
上半年，贝壳营业成本由388亿元降至319亿元，净减少69亿元，降幅17.9%，明显高于12.0%的营收降幅。
最大一笔节流来自人力。2025年上半年，贝壳雇员总数131881人，计入营业成本的内部佣金及薪酬开支95亿元。到2026年上半年，雇员总数降至107409人，内部佣金及薪酬降至85亿元。一年间总雇员净减少24472人，仅内部薪酬一项，半年就省下约10亿元现金。
人员优化的同时，贝壳的门店网络也在同步收缩。截至上半年末，平台活跃门店降至5.78万家。直营品牌链家在高线城市主动合并重叠、低效的商圈门店，推动第二季度单季门店成本同比下降25.9%至5.64亿元，上半年整体门店成本缩减逾两成。
减员关店，倒逼人效抬升。二季度，直营链家活跃经纪人的人均二手房交易单量同比提升50%，加盟品牌贝联活跃门店的店均二手房交易单量同比增长26%。贝壳以减少近2.5万人的组织规模，撑起了平台二季度二手房交易单量24.8%的增长。
费用端的压缩进一步放大了经营杠杆。上半年运营费用总额72.75亿元，同比下降18.0%：销售和市场费用削减32.3%至25亿元，一般及行政费用下降5.2%至37亿元，研发费用缩减14.4%至10亿元。
成本与费用双降之下，综合毛利率由21.3%升至26.6%，二季度单季毛利率达28.6%，同比增加6.7个百分点。现金流也随之改善。上半年经营活动现金流量净额51.41亿元，而去年同期为净流出31.39亿元，一进一出改善逾82.8亿元。
截至6月末，账面现金、受限资金及短期投资合计560亿元，广义现金储备673亿元，资产负债率由43.0%降至41.6%。
不过，靠减员减费换来的利润增长，边际递减效应明显。当人效逼近物理极限、门店整合接近尾声，贝壳必须找到新的造血路径——而路径的转机，恰好来自市场结构本身的变化。
02
从“下游中介”到“上游合伙人”
住建部最新数据显示，2026年上半年全国二手房交易网签面积同比增长10.2%，二手房在全国住房交易总量中的占比达到50.4%，首次超越新建商品房，全国已有18个省份二手房交易量超过新房。
换句话说，过去二十年以“房企拿地、开盘预售、渠道分销”为核心的增量模式彻底告别历史舞台，市场转为以二手房交易为核心的存量运营时代。
增量时代，开发商掌握话语权，贝壳扮演下游“渠道分销商”，靠带看和客源规模收取佣金。存量时代，开发商普遍面临新房去化困难、产品与真实需求脱节的困局，贝壳与房企的位置关系随之松动。
由此，贝壳开始从“下游中介”向“开发商上游合伙人”渗透。贝壳也把角色升级为包含客户画像、3D可视化展示、线上线下一体化营销的全流程项目托管：通过建立项目决策指标体系，把复杂的楼盘参数转化为消费者可对比的标准化信息，在部分试点城市显著提升了项目现场转化率。
角色升级直接体现为新房业务的抗风险能力。二季度，在全国新房销售仍处下行通道时，贝壳新房GTV逆势增长1.2%至2583.9亿元，新房收入同比增长3.8%至89.5亿元，新房应收账款周转天数由51天缩短至39天，回款加快12天。
上游渗透之外，贝壳对家装与租赁“两翼”同步做去重资产化处理。
家装板块主动退出低效城市与高成本获客渠道，上半年收入虽同比下滑26.4%至55亿元，但借供应链集中采购压低材料成本，贡献利润率逆势升至39.6%的历史高点。租赁板块的省心租业务加速转向“轻资产托管”，全面推行净额法确认收入，即不再把全额租金计入流水，仅确认管理服务费；净额法房源占比突破50%后，在管房源扩张至79万套（同比增长34%），上半年租赁收入虽同比下降8.5%至98.46亿元，却剔除了垫资与空置风险，贡献利润率由7.6%升至15.0%。
转型的战略逻辑看起来清晰，隐患也是真实存在的。
上半年，贝壳移动端月活用户由4870万降至4570万，平台活跃经纪人减少3.7万人。作为双边网络平台，当人员与流量基数持续收缩，平台的网络效应是否会逼近临界点，仍需观察。
另外，管理层强调“全面AI化”的同时，研发人员却同比精简17.4%，研发费用下降14.4%，口号与报表投入之间的距离，还需要时间来弥合。
对贝壳而言，这半年靠紧缩交出的高利润是真实的，但它更像一次周期底部的自我调整。真正决定估值高度的，是它能否坐实“上游合伙人”角色，并在收缩之后重新找回增长的斜率。
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